Service charges är den näst största överraskningen efter köpet för köpare av off-plan i Dubai. Den första är överföringsavgifter. Ingen av dem är tekniskt sett en dold kostnad, båda avslöjas, men båda är lätta att underskatta i broschyrstadiet, och båda ackumuleras över år av ägande.
Här är hur service charges faktiskt fungerar i Dubai 2026, vad man ska budgetera per kvadratfot i de områden vi arbetar mest i, och hur man upptäcker flaggorna som förvandlar en bra avkastning till en medioker.
Vad service charges faktiskt betalar för
RERA:s definition är enkel: en årlig avgift per kvadratfot som betalas av varje hyresvärd till byggnadens ägarförening, som finansierar gemensamma kostnader. I praktiken, fem kategorier:
- Byggunderhåll (lyft, generatorer, reparationer av gemensamma utrymmen, exteriör).
- Säkerhet och åtkomstkontroll (kameror, vakter, gatesystem).
- Städning och landskapsvård av gemensamma områden.
- Försäkring (byggnadens struktur, ansvar för gemensamma områden).
- En reservfond för större kapitalarbeten längre fram.
De täcker INTE: din enhets interiör, DEWA (el och vatten), kylsystem, internet eller din egen innehållsförsäkring. Dessa är separata.
Dubais service charges är reglerade. Varje byggnads taxa måste registreras hos RERA och publiceras på Mollak-plattformen, det officiella systemet för service charges som drivs av Dubais markavdelning. Om en utvecklare eller ägarförening försöker ta ut en taxa som inte finns i Mollak för den byggnaden kan du bestrida det.
Hur man läser siffran
Service charge anges som AED per kvadratfot per år, baserat på din enhets byggda yta (BUA). Så en lägenhet på 1 000 kvadratfot i en byggnad med AED 20/kvm/år betalar 20 000 AED per år i service charges, faktureras kvartalsvis.
För en typisk 1-rumslägenhet (700 till 1 000 kvadratfot) vid Dubais medianavgifter, förvänta dig AED 12 000 till 20 000 per år. Det är 1 000 till 1 700 AED per månad ovanpå ett bolån, DEWA och kylning.
För ROI-matematik är detta viktigt. På en lägenhet för 1,5M AED som hyrs ut för 100 000 AED per år, är 15 000 AED i service charges en 15-procentig minskning av bruttohyresintäkten innan något annat räknas.
Områdesvis intervall för 2026
Siffrorna nedan är indikativa intervall som vi ser citerade över aktuella off-plan och sekundära lager. Faktiska avgifter per byggnad finns på Mollak; kontrollera alltid den specifika tornet innan du åtar dig.
Downtown Dubai: AED 18 till 30 per kvadratfot. Äldre torn runt Emaar Boulevard och Burj Views ligger i den lägre änden. Nyare lyxtorn med pooldäck, concierge och premiumfinishar trycker mot 30. The Address-märkta bostäder och motsvarande ligger i toppen.
Dubai Marina: AED 15 till 25 per kvadratfot. Stort spann beroende på byggålder och bekvämlighetsutbud. Äldre lager från 2000-talet längs marina promenaden är 15 till 18. Nyare premiumtorn med strandåtkomst eller fulla bekvämlighetsplaner trycker 22 till 25.
Business Bay: AED 12 till 18 per kvadratfot. Generellt billigare än Downtown och Marina avsiktligt; de flesta Business Bay-torn är lägenhet-först, lägre bekvämlighetsutbud, ingen strandinfrastruktur. Vissa av de nyare Damac- och Sobha-tornen här ligger högre (16 till 20) om de har pooldäck och concierge.
Palm Jumeirah: AED 20 till 40 per kvadratfot. Det bredaste intervallet på kartan. Signature Villas och strandnära radhus ligger på 35 till 40 plus, lägenhetstorn på stammen 22 till 30. De högre avgifterna återspeglar verklig infrastruktur (pooler, strandåtkomst, spårvagn, omfattande landskapsvård) men det finns genuin variation.
JVC (Jumeirah Village Circle): AED 10 till 16 per kvadratfot. Konsekvent det område med lägst avgifter i Dubai. Enklare infrastruktur, inga stränder, standard bekvämlighetsutbud. Investerarvänligt på den grunden och en stor anledning till att JVC:s hyresavkastning på papper ser stark ut.
Dubai Hills Estate: AED 15 till 22 per kvadratfot. Emaar’s premium master community, stramare förvaltning, anständigt bekvämlighetsutbud. Avgifterna är måttliga men pålitliga, och Emaar’s avgiftsutveckling är en av de mer förutsägbara på marknaden.
Meydan och Sobha Hartland: AED 12 till 20 per kvadratfot. Sobha’s egen ägarförening tenderar att drivas mer effektivt än genomsnittet, och Meydans samhällsstruktur är effektiv. Båda är attraktiva på den årliga kostnadssidan.
Emaar Beachfront: AED 22 till 32 per kvadratfot. Nyare vattennära samhälle, premiumfinishar, privat strandinfrastruktur. Högre del av marknaden, matchad av uppnåelig hyra.
Dubai Islands: För närvarande indikativ; de flesta torn har ännu inte överlämnats. Förvänta dig 18 till 28 baserat på Nakheels andra strandnära lager.
Vad som driver höga respektive låga service charges
Fyra faktorer, grovt i ordning av påverkan:
Bekvämlighetsintensitet. Varje ytterligare pool, gym, concierge-disk, barnklubb och gemensamt utrymme kostar pengar att underhålla för alltid. Ett torn med tre simbassänger, ett spa, en padelbana och en lounge kommer att ta ut 6 till 8 AED mer per kvadratfot än ett motsvarande torn med en enda simbassäng.
Byggnadsålder. Äldre torn tar vanligtvis ut mer än de borde eftersom uppskjuten underhåll så småningom hinner ikapp. Reservfonden börjar behöva påfyllningar för lyftbyten, kylsystemrenoveringar och fasadarbeten. Fråga specifikt om reservfondens saldo i äldre torn.
Strand- eller vattennära infrastruktur. Allt strandnära (Palm, Beachfront, JBR, Dubai Islands) lägger till 5 till 10 AED per kvadratfot till basavgifterna på grund av pooldäck, saltluftskorrosion på exteriörer och intensitet i landskapsvård.
Kvaliteten på ägarföreningens förvaltning. Denna är dold. En välskött OA i Meydan eller Dubai Hills vid 15 AED/kvm levererar mer byggnad än en dåligt skött OA i Marina vid 20 AED. Om du väljer mellan två liknande torn, fråga båda uthyrningsagenterna vem som förvaltar OA och om budgeten har hållits eller överskridits under de senaste två åren. Mollak-registreringar visar svaret.
Röda flaggor i service charge-strukturer
Inte varje byggnads avgifter är vad de borde vara. Håll utkik efter:
Avgiften har ökat med 20 procent eller mer under de senaste två åren. Vanligtvis ett tecken på att uppskjutet underhåll hinner ikapp eller en felhanterad reservfond. Fråga direkt efter reservfondens saldo och de senaste tre årens faktiska kostnader jämfört med budget.
Avgifter under områdets lägsta nivå för ett nytt torn. Om en byggnad i Business Bay tar ut 8 AED/kvm, antingen är bekvämligheterna minimala (okej, men bekräfta) eller så subventionerar utvecklaren det första året för att få siffrorna att se attraktiva ut. Subventionen ökar under år 2 eller 3 och köpare får chock.
Ingen publicerad Mollak-registrering. Varje byggnad måste registrera sig. Om uthyrningsagenten inte kan visa en Mollak-post för det specifika tornet har siffran inte granskats av tillsynsmyndigheten. Mollak-portalen är sanningskällan.
“Inkluderat i ditt bolån”-argument. Ibland sett med planer efter överlämnandet. Service charges är ALDRIG inkluderade i ett bolån; de faktureras av OA kvartalsvis, oberoende av banken. Om någon säger något annat, är de antingen förvirrade eller ljuger.
Hur man räknar in service charges i din ROI
Matematiken som är värd att köra innan du skriver under:
Ta utvecklarens eller agentens beräknade bruttohyresavkastning (vanligtvis ett huvudnummer som “8 procent brutto”). Subtrahera:
Först, årlig service charge (AED per kvadratfot gånger byggd yta).
För det andra, DLD årlig avgift (0,5 procent av inköpspriset, för det första året endast i de flesta fall; kontrollera aktuella regler).
För det tredje, fastighetsförvaltningsavgift om du använder en agent (vanligtvis 5 procent av årlig hyra).
För det fjärde, vakansavdrag (~5 procent konservativt för en välbelägen enhet).
För det femte, reparationer och avskrivningar (~2 procent av hyran, minimum).
Det som återstår är en mycket mer ärlig nettoavkastning, vanligtvis 60 till 70 procent av huvudnumret. På en lägenhet för 1,5M AED som citeras till 8 procent brutto, är den faktiska nettoavkastningen efter service charges plus allt annat närmare 5 till 5,5 procent i Dubais nuvarande marknad. Inte en dålig avkastning, men en verklig.
De två tidigare delarna utvidgar detta ramverk: 2026-guiden till Dubais off-plan investering och Dubais betalningsplaner 2026. Läs tillsammans med denna om du prissätter den totala kostnaden för en off-plan hållning.
Det enda samtalet att göra innan du skriver under
Innan du åtar dig någon enhet, dra Mollak-posten för den specifika byggnaden. Jämför siffran med vad försäljningsagenten citerade. Om de matchar, bra; det finns en verklig service-charge baslinje. Om de inte gör det, finns det en konversation att ha.
Denna enda kontroll är vad som skiljer köpare som beräknar ärliga avkastningar från köpare som får veta siffran under det första året.
Jämför nuvarande levande lager över alla stora Dubai-utvecklare i vår fullständiga utvecklardirektory — 900+ off-plan projekt, filtrerbara efter utvecklare, område, prisklass och betalningsplan.
Om författaren
Aram Alsaifi är grundaren av VILA Properties, en RERA-licensierad fastighetsmäklare i Dubai (kontorsregistreringsnummer ORN 45990, BRN 55719) baserad i Business Bay. Verifiera licensen på Dubais markavdelnings offentliga mäklarregister. VILA specialiserar sig på off-plan investeringar för lokala och internationella köpare, med 900+ aktiva projekt, betalningsplaner och en ROI-kalkylator på vila.ae och i VILA Properties-appen. Kontakta info@vila.ae eller +971 50 570 6356.
Denna artikel är redaktionell kommentar och marknadsanalys, inte en fastighetsannons eller investeringsrådgivning. All specifik fastighetsinformation bör verifieras med utvecklaren och Dubais markavdelning.
