Servicegebühren sind die zweitgrößte Überraschung nach dem Kauf für Käufer von Off-Plan-Immobilien in Dubai. Die erste sind die Übertragungsgebühren. Keine von beiden ist technisch gesehen ein versteckter Kostenfaktor, beide werden offengelegt, aber beide sind leicht zu unterschätzen, wenn man sich die Broschüre ansieht, und beide summieren sich über Jahre des Eigentums.
Hier ist, wie Servicegebühren in Dubai im Jahr 2026 tatsächlich funktionieren, was man pro Quadratfuß in den Gebieten budgetieren sollte, in denen wir am meisten arbeiten, und wie man die Warnsignale erkennt, die eine gute Rendite in eine mittelmäßige verwandeln.
Wofür Servicegebühren tatsächlich bezahlt werden
Die RERA-Definition ist einfach: eine jährliche Gebühr pro Quadratfuß, die jeder Vermieter an die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes zahlt und die gemeinsame Ausgaben finanziert. In der Praxis gibt es fünf Kategorien:
- Gebäudewartung (Aufzüge, Generatoren, Reparaturen in Gemeinschaftsbereichen, Außenbereich).
- Sicherheit und Zugangskontrolle (Kameras, Wachpersonal, Zugangssysteme).
- Reinigung und Landschaftsgestaltung der Gemeinschaftsbereiche.
- Versicherung (Gebäudehülle, Haftpflicht für Gemeinschaftsbereiche).
- Ein Rücklagenfonds für größere Investitionen in der Zukunft.
Sie decken NICHT ab: das Innere Ihrer Einheit, DEWA (Strom und Wasser), Kühlung durch Chiller, Internet oder Ihre eigene Inhaltsversicherung. Diese sind separat.
Die Servicegebühren in Dubai sind reguliert. Der Satz jedes Gebäudes muss bei der RERA eingereicht und auf der Mollak-Plattform, dem offiziellen System für Servicegebühren, das vom Dubai Land Department betrieben wird, veröffentlicht werden. Wenn ein Entwickler oder eine Eigentümergemeinschaft versucht, einen Satz zu berechnen, der nicht in Mollak für dieses Gebäude aufgeführt ist, können Sie dies anfechten.
Wie man die Zahl liest
Die Servicegebühr wird als AED pro Quadratfuß pro Jahr für die bebaute Fläche Ihrer Einheit (BUA) angegeben. Eine 1.000 Quadratfuß große Wohnung in einem Gebäude mit AED 20/qft/Jahr zahlt 20.000 AED pro Jahr an Servicegebühren, die vierteljährlich in Rechnung gestellt werden.
Für eine typische 1-Zimmer-Wohnung (700 bis 1.000 Quadratfuß) bei den medianen Gebühren in Dubai sollten Sie mit 12.000 bis 20.000 AED pro Jahr rechnen. Das sind 1.000 bis 1.700 AED pro Monat, die zusätzlich zu einer Hypothek, DEWA und Kühlung anfallen.
Für die ROI-Berechnung ist dies wichtig. Bei einer 1,5 Millionen AED Wohnung, die für 100.000 AED pro Jahr vermietet wird, sind 15.000 AED an Servicegebühren ein 15-prozentiger Abzug vom Bruttomieteinkommen, bevor etwas anderes berücksichtigt wird.
Bereichsweise Spannen für 2026
Die untenstehenden Zahlen sind indikative Spannen, die wir in aktuellen Off-Plan- und Sekundärbeständen sehen. Die tatsächlichen Sätze pro Gebäude sind auf Mollak; überprüfen Sie immer den spezifischen Turm, bevor Sie sich verpflichten.
Downtown Dubai: AED 18 bis 30 pro Quadratfuß. Ältere Türme rund um den Emaar Boulevard und Burj Views liegen am unteren Ende. Neuere Luxus-Türme mit Pooldecks, Concierge und hochwertigen Ausstattungen tendieren zu 30. Die mit der Marke Address gekennzeichneten Residenzen und deren Entsprechungen liegen an der Spitze.
Dubai Marina: AED 15 bis 25 pro Quadratfuß. Breite Streuung je nach Baualter und Ausstattung. Ältere Bestände aus den 2000er Jahren entlang der Marina Walk liegen bei 15 bis 18. Neuere Premium-Türme mit Strandzugang oder voll ausgestatteten Etagen erreichen 22 bis 25.
Business Bay: AED 12 bis 18 pro Quadratfuß. Generell günstiger als Downtown und Marina; die meisten Türme in Business Bay sind auf Wohnungen ausgerichtet, mit geringerem Ausstattungsgrad und ohne Strandinfrastruktur. Einige der neueren Damac- und Sobha-Türme hier liegen höher (16 bis 20), wenn sie Pooldecks und Concierge anbieten.
Palm Jumeirah: AED 20 bis 40 pro Quadratfuß. Die größte Spanne auf der Karte. Signature Villas und Strandtownhouses kosten 35 bis 40 plus, Wohnungstürme am Stamm 22 bis 30. Die höheren Sätze spiegeln echte Infrastruktur wider (Pools, Strandzugang, Straßenbahn, umfangreiche Landschaftsgestaltung), aber es gibt echte Unterschiede.
JVC (Jumeirah Village Circle): AED 10 bis 16 pro Quadratfuß. Konsistent die niedrigsten Gebühren in einem großen Gebiet in Dubai. Einfachere Infrastruktur, keine Strände, standardmäßige Ausstattung. Investorenfreundlich aus diesem Grund und ein großer Grund, warum die Mietrenditen in JVC auf dem Papier stark aussehen.
Dubai Hills Estate: AED 15 bis 22 pro Quadratfuß. Emaars Premium-Master-Community, engere Verwaltung, anständige Ausstattung. Die Sätze sind moderat, aber zuverlässig, und die Gebührenentwicklung von Emaar gehört zu den vorhersehbareren auf dem Markt.
Meydan und Sobha Hartland: AED 12 bis 20 pro Quadratfuß. Sobhas eigene Eigentümergemeinschaft tendiert dazu, schlanker als der Durchschnitt zu sein, und die Gemeinschaftsstruktur von Meydan ist effizient. Beide sind auf der Seite der jährlichen Kosten attraktiv.
Emaar Beachfront: AED 22 bis 32 pro Quadratfuß. Neuere Waterfront-Community, hochwertige Ausstattungen, private Strandinfrastruktur. Höhere Preisklasse, die mit den erzielbaren Mieten übereinstimmt.
Dubai Islands: Derzeit indikativ; die meisten Türme wurden noch nicht übergeben. Erwarten Sie 18 bis 28 basierend auf Nakheels anderen strandnahen Beständen.
Was hohe vs. niedrige Servicegebühren antreibt
Vier Faktoren, grob nach Einfluss geordnet:
Ausstattungsintensität. Jedes zusätzliche Schwimmbad, Fitnessstudio, Concierge-Schalter, Kinderclub und Gemeinschaftsraum kostet Geld für die dauerhafte Wartung. Ein Turm mit drei Schwimmbädern, einem Spa, einem Padelplatz und einer Lounge wird 6 bis 8 AED mehr pro Quadratfuß kosten als ein vergleichbarer Turm mit einem einzigen Schwimmbecken.
Gebäudewalter. Ältere Türme verlangen normalerweise mehr, als sie sollten, weil aufgeschobene Wartung schließlich nachgeholt werden muss. Der Rücklagenfonds benötigt irgendwann Nachzahlungen für Aufzugsersatz, Chiller-Überholungen und Fassadenarbeiten. Fragen Sie speziell nach dem Stand des Rücklagenfonds in älteren Türmen.
Strand- oder Wasserinfrastruktur. Alles, was strandnah ist (Palm, Beachfront, JBR, Dubai Islands), erhöht die Basisraten um 5 bis 10 AED pro Quadratfuß aufgrund von Pooldecks, salzhaltiger Luftkorrosion an den Außenflächen und intensiver Landschaftsgestaltung.
Qualität der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Dies ist ein versteckter Faktor. Eine gut geführte OA in Meydan oder Dubai Hills bei 15 AED/qft bietet mehr Gebäude als eine schlecht geführte OA in Marina bei 20 AED. Wenn Sie zwischen zwei ähnlichen Türmen wählen, fragen Sie beide Vermietungsagenten, wer die OA verwaltet und ob das Budget in den letzten zwei Jahren eingehalten oder überschritten wurde. Mollak-Einreichungen zeigen die Antwort.
Warnsignale in der Struktur der Servicegebühren
Nicht jede Gebühr eines Gebäudes ist das, was sie sein sollte. Achten Sie auf:
Die Gebühr ist in den letzten zwei Jahren um 20 Prozent oder mehr gestiegen. Normalerweise ein Zeichen dafür, dass aufgeschobene Wartung nachgeholt wird oder ein schlecht verwalteter Rücklagenfonds. Fragen Sie direkt nach dem Stand des Rücklagenfonds und den tatsächlichen Ausgaben im Vergleich zum Budget der letzten drei Jahre.
Gebühren unter dem unteren Ende des Bereichs für einen neuen Turm. Wenn ein Gebäude in Business Bay 8 AED/qft verlangt, sind entweder die Annehmlichkeiten minimal (in Ordnung, aber bestätigen Sie dies) oder der Entwickler subventioniert das erste Jahr, um die Zahlen attraktiv erscheinen zu lassen. Die Subvention wird im Jahr 2 oder 3 aufgehoben und Käufer erleben einen Preisschock.
Keine veröffentlichte Mollak-Einreichung. Jedes Gebäude muss eine Einreichung vornehmen. Wenn der Vermietungsagent keinen Mollak-Eintrag für den spezifischen Turm vorlegen kann, wurde die Zahl nicht von der Regulierungsbehörde geprüft. Das Mollak-Portal ist die Quelle der Wahrheit.
„In Ihrer Hypothek enthalten“-Angebot. Manchmal bei Plänen nach der Übergabe zu sehen. Servicegebühren sind NIEMALS in einer Hypothek enthalten; sie werden vierteljährlich von der OA unabhängig von der Bank in Rechnung gestellt. Wenn Ihnen jemand etwas anderes sagt, ist er entweder verwirrt oder lügt.
Wie man Servicegebühren in Ihre ROI einbezieht
Die Berechnung, die Sie vor der Unterzeichnung durchführen sollten:
Nehmen Sie die vom Entwickler oder Agenten projizierte Bruttomietrendite (normalerweise eine Schlagzeile wie „8 Prozent brutto“). Ziehen Sie ab:
Zuerst die jährliche Servicegebühr (AED pro Quadratfuß mal bebaute Fläche).
Zweitens, die jährliche Gebühr des DLD (0,5 Prozent des Kaufpreises, nur im ersten Jahr in den meisten Fällen; überprüfen Sie die aktuellen Regeln).
Drittens, die Verwaltungsgebühr für die Immobilie, wenn Sie einen Agenten nutzen (typischerweise 5 Prozent der Jahresmiete).
Viertens, die Leerstandsquote (~5 Prozent konservativ für eine gut gelegene Einheit).
Fünftens, Reparaturen und Abnutzung (~2 Prozent der Miete, mindestens).
Was übrig bleibt, ist eine viel ehrlichere Nettorendite, normalerweise 60 bis 70 Prozent der Schlagzeile. Bei einer 1,5 Millionen AED Wohnung, die mit 8 Prozent brutto angegeben wird, liegt die tatsächliche Nettorendite nach Servicegebühren und allem anderen näher bei 5 bis 5,5 Prozent im aktuellen Markt in Dubai. Keine schlechte Rendite, aber eine echte.
Die beiden vorherigen Teile erweitern dieses Rahmenwerk: der 2026-Leitfaden für Investitionen in Off-Plan-Immobilien in Dubai und Zahlungspläne für Dubai im Jahr 2026. Lesen Sie diesen zusammen mit diesem, wenn Sie die Gesamtkosten eines Off-Plan-Halts kalkulieren.
Der eine Anruf, den Sie vor der Unterzeichnung tätigen sollten
Bevor Sie sich für eine Einheit verpflichten, ziehen Sie den Mollak-Eintrag für dieses spezifische Gebäude heran. Überprüfen Sie die Zahl mit dem, was der Verkaufsagent angegeben hat. Wenn sie übereinstimmen, gut; es gibt eine echte Basis für die Servicegebühren. Wenn nicht, gibt es ein Gespräch zu führen.
Diese einzelne Überprüfung trennt Käufer, die ehrliche Renditen berechnen, von Käufern, die die Zahl im ersten Jahr herausfinden.
Vergleichen Sie aktuelle Live-Bestände aller großen Entwickler in Dubai in unserem vollständigen Entwicklerverzeichnis — über 900 Off-Plan-Projekte, filterbar nach Entwickler, Gebiet, Preiskategorie und Zahlungsplan.
Über den Autor
Aram Alsaifi ist der Gründer von VILA Properties, einer RERA-lizenzierten Immobilienagentur in Dubai (Büroregistrierungsnummer ORN 45990, BRN 55719) mit Sitz in Business Bay. Überprüfen Sie die Lizenz im öffentlichen Maklerverzeichnis des Dubai Land Department. VILA spezialisiert sich auf Off-Plan-Investitionen für lokale und internationale Käufer, mit über 900 aktiven Projekten, Zahlungsplänen und einem ROI-Rechner auf vila.ae und in der VILA Properties App. Kontaktieren Sie info@vila.ae oder +971 50 570 6356.
Dieser Artikel ist redaktioneller Kommentar und Marktanalyse, keine Immobilienanzeige oder Anlageberatung. Alle spezifischen Immobilieninformationen sollten mit dem Entwickler und dem Dubai Land Department überprüft werden.
