दुबई का एस्क्रो कानून रियल एस्टेट परिदृश्य का एक महत्वपूर्ण घटक है, जो ऑफ-प्लान संपत्ति खरीदारों की सुरक्षा के लिए डिज़ाइन किया गया है। इस ढांचे के तहत, खरीदारों द्वारा भुगतान की गई धनराशि एक समर्पित एस्क्रो खाते में सुरक्षित रखी जाती है, यह सुनिश्चित करते हुए कि इसका उपयोग केवल उसी परियोजना के लिए किया जाए जिसके लिए इसे निर्धारित किया गया है। 2026 तक, दुबई में 862 सक्रिय परियोजनाएँ हैं, जिनका औसत बुकिंग हिस्सा 20 प्रतिशत है, जो इस प्रकार की कानूनी सुरक्षा के महत्व को उजागर करता है।
एस्क्रो कानून डेवलपर्स को सख्त नियमों का पालन करने की आवश्यकता होती है, जिसमें प्रत्येक परियोजना के लिए एक अलग बैंक खाता बनाए रखना और यह सुनिश्चित करना शामिल है कि धनराशि केवल तभी जारी की जाए जब विशिष्ट निर्माण मील के पत्थर पूरे हों। यह प्रणाली न केवल खरीदारों की सुरक्षा करती है बल्कि बाजार में विश्वास को भी बढ़ावा देती है, दुबई के गतिशील संपत्ति क्षेत्र में निवेश को प्रोत्साहित करती है।
एस्क्रो कानून का अस्तित्व क्यों है
जब दुबई में एक ऑफ-प्लान संपत्ति खरीदी जाती है, तो खरीदार आमतौर पर निर्माण शुरू होने से पहले एक महत्वपूर्ण राशि सौंपते हैं। औसत बुकिंग हिस्से के 20 प्रतिशत के साथ, खरीदार अक्सर एक औसत मूल्य वाली परियोजना पर AED 350,000 अग्रिम भुगतान करते हैं। यह महत्वपूर्ण वित्तीय प्रतिबद्धता यह दर्शाती है कि धनराशि के उचित उपयोग को सुनिश्चित करने के लिए कानूनी सुरक्षा की आवश्यकता है। एस्क्रो कानून इस आवश्यकता को पूरा करता है, यह सुनिश्चित करते हुए कि सभी खरीदार भुगतान एक समर्पित एस्क्रो खाते में जाएं, जिससे खरीदारों को उनके धन के संभावित दुरुपयोग से सुरक्षा मिलती है। खरीदारों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे एस्क्रो खाते की शर्तों को समझते हैं और यह सत्यापित करते हैं कि उनके भुगतान सही तरीके से जमा किए जा रहे हैं। भुगतान योजनाओं के मार्गदर्शक से परामर्श करना इन भुगतानों की संरचना के बारे में अतिरिक्त जानकारी प्रदान कर सकता है।
कानून संख्या 8, 2007 सरल शब्दों में
कानून संख्या 8, 2007 यह अनिवार्य करता है कि डेवलपर्स किसी भी रियल एस्टेट गतिविधियों में संलग्न होने से पहले भूमि विभाग के साथ पंजीकरण कराएं। उन्हें प्रत्येक परियोजना के लिए एक अलग एस्क्रो खाता खोलना चाहिए, यह सुनिश्चित करते हुए कि धनराशि केवल उसी विकास के लिए उपयोग की जाए। आवश्यक अनुमतियों के बिना ऑफ-प्लान इकाइयों का विज्ञापन या बिक्री करना निषिद्ध है, जिससे खरीदारों को धोखाधड़ी योजनाओं से सुरक्षा मिलती है। कानून का अनुच्छेद 5 विशेष रूप से लिखित प्राधिकरण के बिना विज्ञापन करने पर रोक लगाता है। खरीदारों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि डेवलपर के पास आवश्यक अनुमतियाँ हैं और परियोजना भूमि विभाग के साथ पंजीकृत है। यह अक्सर डेवलपर के दस्तावेज़ों के माध्यम से या सीधे भूमि विभाग के साथ जांच करके सत्यापित किया जा सकता है।
धनराशि कैसे स्थानांतरित होती है
एस्क्रो खाते में धनराशि एक मान्यता प्राप्त एस्क्रो एजेंट द्वारा प्रबंधित की जाती है और केवल निर्माण प्रगति के अनुसार जारी की जा सकती है। दुबई भूमि विभाग इस प्रक्रिया की निगरानी करता है, यह सुनिश्चित करते हुए कि धनराशि केवल तभी वितरित की जाए जब प्रगति को तकनीकी रिपोर्ट द्वारा सत्यापित किया गया हो। यह तंत्र यह सुनिश्चित करता है कि खरीदार के भुगतान वास्तविक निर्माण मील के पत्थरों के साथ मेल खाते हैं, परियोजना में देरी या प्रबंधन की कमी के जोखिम को कम करते हैं। खरीदारों को निर्माण मील के पत्थरों पर अपडेट के लिए पूछना चाहिए और उन्हें DLD एस्क्रो सक्रियण सेवा के माध्यम से सत्यापित करना चाहिए। यह पारदर्शिता यह सुनिश्चित करती है कि परियोजना सही रास्ते पर है और धनराशि का उचित उपयोग किया जा रहा है।
5 प्रतिशत रोक और परियोजना रुकावटें
परियोजना के पूरा होने पर, एस्क्रो खाते के कुल मूल्य का 5 प्रतिशत एक वर्ष के लिए रोका जाता है ताकि किसी भी दोष या समस्याओं को कवर किया जा सके जो हस्तांतरण के बाद उत्पन्न हो सकती हैं। यदि कोई परियोजना रुक जाती है, तो एस्क्रो एजेंट, भूमि विभाग के साथ परामर्श में, परियोजना को पूरा करने या खरीदारों को धनराशि वापस करने के लिए कदम उठा सकता है। यह रोक यह सुनिश्चित करती है कि डेवलपर्स को किसी भी पोस्ट-कंप्लीशन मुद्दों को तुरंत संबोधित करने के लिए प्रोत्साहन मिले। खरीदारों को रोक नीति के बारे में पूछताछ करनी चाहिए और यह समझना चाहिए कि यह उनके निवेश को कैसे प्रभावित कर सकती है। यह भी समझदारी है कि डेवलपर के पिछले परियोजनाओं के ट्रैक रिकॉर्ड को समझें, जिसे डेवलपर्स पृष्ठ के माध्यम से खोजा जा सकता है।
कानून संख्या 13, 2008 और ओकूद
कानून संख्या 13, 2008 यह अनिवार्य करता है कि हर ऑफ-प्लान बिक्री को अंतरिम संपत्ति रजिस्टर, जिसे ओकूद के नाम से जाना जाता है, में दर्ज किया जाए। एक अप्रविष्ट बिक्री को अमान्य माना जाता है, जिससे खरीदारों को धोखाधड़ी लेनदेन से सुरक्षा मिलती है। यह पंजीकरण कानूनी स्वामित्व स्थापित करने और यह सुनिश्चित करने के लिए महत्वपूर्ण है कि खरीदार के अधिकार निर्माण प्रक्रिया के दौरान सुरक्षित रहें। कानून का अनुच्छेद 3(1) इस आवश्यकता को स्पष्ट करता है। खरीदारों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि उनकी खरीद ओकूद में पंजीकृत है ताकि उनके अधिकार सुरक्षित रहें और उन्हें डेवलपर से पंजीकरण का प्रमाण मांगना चाहिए।
यदि खरीदार पीछे रह जाता है
2020 के नियमों के तहत, यदि कोई खरीदार अपने भुगतान के दायित्वों में चूक करता है, तो डेवलपर को भूमि विभाग को सूचित करना चाहिए, जो फिर खरीदार को 30 दिन का नोटिस देता है। परियोजना की पूर्णता के चरण के आधार पर, डेवलपर भुगतान की गई राशि का एक हिस्सा रख सकता है। 80 प्रतिशत से अधिक पूर्ण परियोजनाओं के लिए, डेवलपर इकाई के मूल्य का 40 प्रतिशत तक रख सकता है। 60 से 80 प्रतिशत पूर्ण परियोजनाओं के लिए, रोक वही होती है, जबकि 60 प्रतिशत से कम के लिए, यह 25 प्रतिशत पर सीमित होती है। कानून संख्या 19, 2020 इन परिदृश्यों पर विस्तृत मार्गदर्शन प्रदान करता है। खरीदारों को अपने भुगतान के दायित्वों और चूक के संभावित परिणामों के बारे में जागरूक होना चाहिए, जिसे ब्रोकर गाइड से परामर्श करके और अधिक समझा जा सकता है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि उन्हें विश्वसनीय सलाह मिल रही है।
यदि परियोजना रद्द हो जाती है
परियोजना के रद्द होने की स्थिति में, RERA धनवापसी प्रक्रिया की निगरानी करता है। एस्क्रो एजेंट को रद्दीकरण के 14 दिनों के भीतर सभी धनराशि खरीदारों को वापस करनी होती है। यदि एस्क्रो खाता अपर्याप्त है, तो डेवलपर को 60 दिनों के भीतर कमी को कवर करना होगा। यह प्रक्रिया यह सुनिश्चित करती है कि परियोजना विफलताओं के कारण खरीदार वित्तीय नुकसान में न रहें। कार्यकारी परिषद का निर्णय संख्या 6, 2010 इन प्रक्रियाओं को स्पष्ट करता है। खरीदारों को परियोजना की स्थिति के बारे में सूचित रहना चाहिए और यदि रद्दीकरण होता है तो तेजी से कार्रवाई करने के लिए तैयार रहना चाहिए, सभी दस्तावेज़ और डेवलपर और RERA के साथ संचार को बनाए रखना चाहिए।
आप किसी भी परियोजना की जांच कैसे कर सकते हैं
खरीदार दुबई REST ऐप का उपयोग करके परियोजना की स्थिति की पुष्टि कर सकते हैं, जो एस्क्रो खाता संख्या, पूर्णता प्रतिशत और डेवलपर की स्थिति जैसी जानकारी प्रदान करता है। यह पारदर्शिता खरीदारों को सूचित निर्णय लेने की अनुमति देती है और यह सुनिश्चित करती है कि वे वैध परियोजनाओं में निवेश कर रहे हैं। हमारी साइट पर मार्केट डेटा पृष्ठ वर्तमान परियोजनाओं और उनकी स्थितियों के बारे में अतिरिक्त जानकारी प्रदान करता है। खरीदारों को अपने निवेश की प्रगति पर अद्यतित रहने के लिए नियमित रूप से इन संसाधनों की जांच करनी चाहिए।
यह खरीदार के लिए क्या अर्थ रखता है
- एक खरीदार जो एक पोस्ट-हैंडओवर भुगतान योजना वाली परियोजना पर विचार कर रहा है, एस्क्रो कानून यह सुनिश्चित करता है कि धनराशि का उचित उपयोग किया जाए, परियोजना में देरी के जोखिम को कम करता है।
- यदि कोई खरीदार चूक करता है, तो कानून स्पष्ट रूप से यह निर्धारित करता है कि डेवलपर क्या रख सकता है, कुछ वित्तीय सुरक्षा प्रदान करता है।
- यदि परियोजना रद्द होती है, तो खरीदारों को निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर धनवापसी की गारंटी होती है, जिससे उनके निवेश की सुरक्षा होती है।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
यदि परियोजना में देरी होती है तो क्या होता है?
यदि परियोजना में देरी होती है, तो एस्क्रो एजेंट, भूमि विभाग के साथ परामर्श में, परियोजना को पूरा करने या खरीदारों को धनराशि वापस करने के लिए उपाय कर सकता है। 5 प्रतिशत रोक भी किसी भी पोस्ट-कंप्लीशन मुद्दों को संबोधित करने के लिए कार्य करती है। खरीदारों को देरी के कारणों और प्रस्तावित समाधानों को समझने के लिए डेवलपर और भूमि विभाग के साथ संवाद करना चाहिए।
क्या मैं भुगतान में चूक करने पर अपना पैसा वापस ले सकता हूँ?
यदि आप भुगतान में चूक करते हैं, तो डेवलपर परियोजना की पूर्णता के चरण के आधार पर धनराशि का एक हिस्सा रख सकता है। रोकी गई राशि 25 से 40 प्रतिशत के बीच भिन्न होती है, इस पर निर्भर करते हुए कि परियोजना कितनी पूर्ण है। खरीदारों को अपने अधिकारों और विकल्पों को समझने के लिए अपने ब्रोकर के साथ संभावित चूक परिदृश्यों पर चर्चा करनी चाहिए।
मैं परियोजना के एस्क्रो खाते की पुष्टि कैसे कर सकता हूँ?
आप दुबई REST ऐप का उपयोग करके परियोजना के एस्क्रो खाते की पुष्टि कर सकते हैं, जो परियोजना की स्थिति के बारे में विस्तृत जानकारी प्रदान करता है, जिसमें एस्क्रो खाता संख्या और पूर्णता प्रतिशत शामिल है। नियमित जांच यह सुनिश्चित करने में मदद कर सकती है कि आपका निवेश सुरक्षित और सही रास्ते पर है।
VILA Properties एक RERA में पंजीकृत ब्रोकर (ORN 45990, BRN 55719) है जो स्थानीय और अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के लिए दुबई ऑफ-प्लान में विशेषज्ञता रखता है, जिसमें 1,000 से अधिक सक्रिय परियोजनाएँ, भुगतान योजनाएँ और एक ROI कैलकुलेटर है vila.ae और VILA Properties ऐप में। संपर्क info@vila.ae या +971 50 570 6356।
यह लेख संपादकीय टिप्पणी और बाजार विश्लेषण है, संपत्ति का विज्ञापन या निवेश सलाह नहीं है। सभी विशिष्ट संपत्ति जानकारी को डेवलपर और दुबई भूमि विभाग के साथ सत्यापित किया जाना चाहिए।
