Закон о эскроу в Дубае является критически важным компонентом рынка недвижимости, предназначенным для защиты покупателей недвижимости на этапе планирования. В рамках этого закона средства, выплаченные покупателями, хранятся на специальном эскроу-счете, что гарантирует их использование исключительно для проекта, для которого они предназначены. На 2026 год в Дубае насчитывается 862 действующих проекта с медианной долей бронирования в 20 процентов, что подчеркивает важность таких правовых защит.
Закон о эскроу требует от застройщиков соблюдения строгих правил, включая открытие отдельного банковского счета для каждого проекта и обеспечение того, чтобы средства высвобождались только после достижения определенных этапов строительства. Эта система не только защищает покупателей, но и способствует доверию на рынке, побуждая к инвестициям в динамичный сектор недвижимости Дубая.
Почему существует закон о эскроу
При покупке недвижимости на этапе планирования в Дубае покупатели, как правило, передают значительную сумму до начала строительства. При медианной доле бронирования в 20 процентов покупатели часто платят AED 350,000 авансом за проект средней стоимости. Эта значительная финансовая обязательность подчеркивает необходимость правовых защит, чтобы гарантировать, что средства используются надлежащим образом. Закон о эскроу решает эту проблему, требуя, чтобы все платежи покупателей поступали на специальный эскроу-счет, защищая покупателей от потенциального неправомерного использования их средств. Покупатели должны убедиться, что они понимают условия эскроу-счета и проверяют, что их платежи вносятся правильно. Консультация с руководством по планам платежей может предоставить дополнительные сведения о том, как структурированы эти платежи.
Закон № 8 от 2007 года простыми словами
Закон № 8 от 2007 года обязывает застройщиков регистрироваться в Земельном департаменте перед тем, как заниматься любой деятельностью в сфере недвижимости. Они должны открыть отдельный эскроу-счет для каждого проекта, гарантируя, что средства используются исключительно для этого развития. Реклама или продажа единиц на этапе планирования без необходимых разрешений запрещены, что защищает покупателей от мошеннических схем. Статья 5 закона специально запрещает рекламу без письменного разрешения. Покупатели должны подтвердить, что у застройщика есть необходимые разрешения и что проект зарегистрирован в Земельном департаменте. Это можно часто проверить через документацию застройщика или обратившись напрямую в Земельный департамент.
Как движутся деньги
Средства на эскроу-счете управляются аккредитованным эскроу-агентом и могут быть высвобождены только в соответствии с ходом строительства. Земельный департамент Дубая контролирует этот процесс, гарантируя, что средства выделяются только после проверки прогресса с помощью технического отчета. Этот механизм обеспечивает соответствие платежей покупателей фактическим этапам строительства, снижая риск задержек проекта или неправильного управления. Покупатели должны запрашивать обновления о строительных этапах и проверять их через сервис активации эскроу DLD. Эта прозрачность гарантирует, что проект идет по плану и что средства используются надлежащим образом.
5-процентное удержание и задержки проекта
По завершении проекта 5 процентов от общей стоимости эскроу-счета удерживается на один год для покрытия любых дефектов или проблем, которые могут возникнуть после передачи. Если проект задерживается, эскроу-агент, в консультации с Земельным департаментом, может предпринять меры для завершения проекта или возврата средств покупателям. Это удержание гарантирует, что у застройщиков есть стимул оперативно решать любые проблемы после завершения. Покупатели должны узнать о политике удержания и о том, как это может повлиять на их инвестиции. Также разумно понять репутацию застройщика по предыдущим проектам, что можно изучить через страницу застройщиков.
Закон № 13 от 2008 года и Oqood
Закон № 13 от 2008 года требует, чтобы каждая продажа на этапе планирования была зарегистрирована в Временном реестре недвижимости, известном как Oqood. Нерегистрированная продажа считается недействительной, защищая покупателей от мошеннических сделок. Эта регистрация важна для установления законного права собственности и обеспечения защиты прав покупателя на протяжении всего процесса строительства. Статья 3(1) закона описывает это требование. Покупатели должны убедиться, что их покупка зарегистрирована в Oqood, чтобы защитить свои права, и должны запросить подтверждение регистрации у застройщика.
Если покупатель отстает
Согласно правилам 2020 года, если покупатель не выполняет свои обязательства по платежам, застройщик должен уведомить Земельный департамент, который затем направляет покупателю уведомление за 30 дней. В зависимости от стадии завершения проекта застройщик может удержать часть уплаченной суммы. Для проектов, завершенных более чем на 80 процентов, застройщик может удержать до 40 процентов от стоимости единицы. Для проектов, завершенных на 60-80 процентов, удержание такое же, в то время как для тех, что менее 60 процентов, оно ограничено 25 процентами. Закон № 19 от 2020 года предоставляет подробные рекомендации по этим сценариям. Покупатели должны быть осведомлены о своих обязательствах по платежам и потенциальных последствиях невыполнения, что можно лучше понять, проконсультировавшись с руководством по брокерам, чтобы получить надежные советы.
Если проект отменен
В случае отмены проекта RERA контролирует процесс возврата средств. Эскроу-агент обязан вернуть все средства покупателям в течение 14 дней после отмены. Если эскроу-счет недостаточен, застройщик должен покрыть нехватку в течение 60 дней. Этот процесс гарантирует, что покупатели не останутся в финансовом убытке из-за неудач проекта. Решение Исполнительного совета № 6 от 2010 года описывает эти процедуры. Покупатели должны быть в курсе статуса проекта и быть готовыми быстро действовать в случае отмены, сохраняя всю документацию и коммуникацию с застройщиком и RERA.
Как проверить любой проект самостоятельно
Покупатели могут проверить статус проекта, используя приложение Dubai REST, которое предоставляет такие детали, как номер эскроу-счета, процент завершения и статус застройщика. Эта прозрачность позволяет покупателям принимать обоснованные решения и гарантирует, что они инвестируют в легитимные проекты. Страница рыночных данных на нашем сайте предлагает дополнительные сведения о текущих проектах и их статусах. Покупатели должны регулярно проверять эти ресурсы, чтобы оставаться в курсе прогресса своих инвестиций.
Что это значит для покупателя
- Для покупателя, рассматривающего проект с планом платежей после передачи, закон о эскроу гарантирует, что средства используются надлежащим образом, снижая риск задержек проекта.
- Если покупатель не выполняет обязательства, закон предоставляет четкую структуру того, что застройщик может удержать, предлагая некоторую финансовую защиту.
- В случае отмены проекта покупатели могут рассчитывать на возврат средств в установленные сроки, защищая свои инвестиции.
Часто задаваемые вопросы
Что происходит, если проект задерживается?
Если проект задерживается, эскроу-агент, в консультации с Земельным департаментом, может предпринять меры для завершения проекта или возврата средств покупателям. 5-процентное удержание также служит для решения любых проблем после завершения. Покупатели должны общаться с застройщиком и Земельным департаментом, чтобы понять причины задержки и предложенные решения.
Могу ли я вернуть свои деньги, если не выполню платежи?
Если вы не выполните платежи, застройщик может удержать часть средств в зависимости от стадии завершения проекта. Удерживаемая сумма варьируется от 25 до 40 процентов, в зависимости от того, насколько завершен проект. Покупатели должны обсудить потенциальные сценарии невыполнения с их брокером, чтобы понять свои права и варианты.
Как я могу проверить эскроу-счет проекта?
Вы можете проверить эскроу-счет проекта, используя приложение Dubai REST, которое предоставляет подробную информацию о статусе проекта, включая номер эскроу-счета и процент завершения. Регулярные проверки могут помочь гарантировать, что ваша инвестиция защищена и идет по плану.
VILA Properties является брокером, зарегистрированным в RERA (ORN 45990, BRN 55719), специализирующимся на недвижимости на этапе планирования в Дубае для местных и международных покупателей, с более чем 1,000 действующими проектами, планами платежей и калькулятором ROI на vila.ae и в приложении VILA Properties. Контакт: info@vila.ae или +971 50 570 6356.
Эта статья является редакционным комментарием и рыночным анализом, а не рекламой недвижимости или инвестиционным советом. Вся конкретная информация о недвижимости должна быть проверена у застройщика и в Земельном департаменте Дубая.
