Руководство по инвестициям в недвижимость Дубая на этапе строительства в 2026 году

Эта статья была впервые опубликована на Medium. Читайте оригинал на medium.com/@a.alsaifii93.

Что на самом деле означает "на этапе строительства"

На этапе строительства означает, что вы покупаете недвижимость до ее завершения. Вы выбираете проект у застройщика, оплачиваете бронирование, подписываете контракт, а затем оплачиваете оставшуюся сумму поэтапно, пока строится башня. Когда она будет готова, вы получите ключи.

Вы покупаете дом завтрашнего дня по цене сегодняшнего дня. В этом и заключается вся идея.

Почему 2026 год — это сильный год для инвестиций на этапе строительства

Сейчас складываются три фактора.

Во-первых, цены на готовую недвижимость уже достигли рекордных уровней в престижных районах. Недвижимость на этапе строительства обычно на 15-30 процентов дешевле, чем готовая единица в той же башне, иногда даже больше.

Во-вторых, планы оплаты стали более удобными для покупателей. Большинство проектов требуют 10-20 процентов при бронировании, а затем распределяют оставшуюся сумму на этапе строительства, с последней частью, подлежащей оплате при передаче. Некоторые застройщики даже позволяют вам продолжать платить в течение года или двух после того, как вы переедете.

В-третьих, объем предложений огромен. По всему городу насчитывается около 900 активных проектов на этапе строительства, разбросанных по всем ценовым категориям — от студий стоимостью менее 1 000 000 AED до вилл стоимостью более 20 000 000 AED. Средняя цена проекта составляет примерно 1 800 000 AED. Если вам нужны точные цифры, мы публикуем актуальные данные о рынке на Данные о рынке недвижимости на этапе строительства в Дубае 2026.

Где в этом году находится ценность

Вам не обязательно покупать в самом известном почтовом индексе, чтобы заработать деньги. Некоторые из самых высоких доходов находятся во второстепенных районах, которые большинство туристов никогда не видит.

• Бизнес-Бей. Центральный, заполненный новыми башнями, рядом с Даунтауном. Студии и однокомнатные квартиры все еще запускаются по цене ниже 1 500 000 AED. Спрос на аренду высокий, потому что арендаторы хотят находиться в шаговой доступности от DIFC и Даунтауна.
• Дубай Марина и JBR. Зрелый, набережная, всегда востребованный. Цены выше, но и аренда тоже. Отлично подходит для покупателей, которые хотят актив, связанный с образом жизни, который также приносит доход.
• JVC. Jumeirah Village Circle продолжает запускать среднеценовые башни с высокой арендной доходностью. Не гламурно, но математика работает.
• Дубай Хиллс. Семейные виллы и таунхаусы рядом с полем для гольфа. Устойчивый рост капитала, менее броско.
• Мейдан. Виллы и низкоэтажные дома вокруг ипподрома. Быстро растет с новыми запусками, такими как Sobha Hartland 2. Сильный потенциал при ценах ниже Пальм-Джумейра.
• Пальм-Джумейра и Даунтаун. Премиум. Вы платите больше заранее, но спрос на перепродажу почти никогда не иссякает.

Правильный район зависит от вашего бюджета и от того, планируете ли вы жить в квартире, сдавать ее в аренду или перепродать ее ближе к передаче.

У кого покупать

Не каждый застройщик заслуживает доверия с двухлетним планом оплаты. Придерживайтесь имен с реальной историей выполнения обязательств.

Топовый уровень: Emaar, Sobha, Nakheel, Meraas, Dubai Holdings. Эти группы чаще всего выполняют свои обязательства в срок, чем пропускают сроки, и их рынок перепродаж глубокий.

Сильный второй уровень: Binghatti, DAMAC, Ellington, Aldar, Samana, Reportage, Object 1. В среднем более высокая доходность, более широкий разброс по качеству. Изучите конкретный проект, а не только бренд.

Какого бы застройщика вы ни выбрали, убедитесь, что он зарегистрирован в Департаменте земель Дубая и что проект защищен эскроу. Оба являются юридическими требованиями в Дубае не без причины.

Игра с планом оплаты

План имеет такое же значение, как и цена. Два проекта с одинаковой ценой могут ощущаться совершенно по-разному в зависимости от того, как распределены платежи.

Обычная структура выглядит так:

• 20 процентов при бронировании
• 40-50 процентов во время строительства, разделенные на небольшие платежи каждые несколько месяцев
• 30-40 процентов при передаче

Эта последняя часть — это то, где большинство покупателей недооценивают наличные, которые им нужны. Если вы планируете ипотеку на платеж при передаче, получите предварительное одобрение заранее, потому что банк будет кредитовать только против завершенной единицы, а ставки и правила меняются.

Некоторые застройщики предлагают планы после передачи. Вы переезжаете, сдаете в аренду или используете квартиру и продолжаете платить застройщику еще год или два. Эти планы — золото для самофинансируемого покупателя, потому что ваш арендатор фактически покрывает последние платежи.

Расходы, о которых никто не говорит

На этапе строительства выглядит дешево на поверхности. Затем появляются дополнительные расходы.

• Регистрационный сбор DLD: 4 процента от покупной цены, оплачиваемый Департаменту земель Дубая. Не подлежит обсуждению.
• Комиссия агентства: 2 процента на готовую недвижимость. На этапе строительства нет комиссии от покупателя, застройщик оплачивает брокера.
• Сбор Oqood (временная регистрация) на этапе строительства: несколько тысяч дирхамов.
• Сервисные сборы после передачи: несколько дирхамов за квадратный фут в год, оплачиваемые управляющей компании здания. Более красивые здания стоят дороже.
• Проверка при передаче: заложите несколько тысяч дирхамов на то, чтобы профессиональный инспектор проверил квартиру перед тем, как вы ее подпишете.

Обратите внимание, что в этом списке нет: в Дубае нет ежегодного налога на недвижимость. Этот единственный факт объясняет, почему так много международных инвесторов продолжают возвращаться.

Распространенные ошибки, которых следует избегать

Покупатели, которые теряют деньги на этапе строительства в Дубае, почти всегда совершают одну из нескольких предсказуемых ошибок.

1. Покупка по брошюре. Визуализации выглядят великолепно. Посетите завершенные проекты застройщика перед тем, как подписать.
2. Игнорирование сдвига даты передачи. Шесть месяцев задержки — это нормально. Две года задержки — возможно. Планируйте свои деньги вокруг реалистичной даты передачи, а не маркетинговой.
3. Пропуск мелкого шрифта в SPA. Договор купли-продажи — это место, где находятся реальные обязательства застройщика. Прочитайте его. Или оплатите брокеру или юристу, чтобы он прочитал его за вас.
4. Чрезмерное заимствование. Не соглашайтесь на план, который вы сможете выполнить только в том случае, если все пойдет хорошо. Жизнь бывает непредсказуемой. Оставьте запас.
5. Погоня за самой высокой доходностью. Проектируемая доходность 12 процентов в месте, где никто не хочет арендовать, стоит меньше, чем реальная 6 процентов в месте, которое никогда не пустует.

Как на самом деле начать

Если вы новичок в инвестициях на этапе строительства в Дубае, последовательность, которая работает, скучна, но надежна.

1. Честно определите свой бюджет, включая сбор DLD и запас на проверку.
2. Выберите два или три района, которые соответствуют вашим целям: для проживания, сдачи в аренду или перепродажи.
3. Сравните пять-десять проектов в этих районах бок о бок, а не только те, которые показывает первый агент.
4. Сосредоточьтесь на структуре плана оплаты, дате передачи, репутации застройщика и плане этажа конкретной башни в таком порядке.
5. Получите предварительное одобрение ипотеки, если планируете финансировать платеж при передаче.
6. Подпишите, оплатите сбор за бронирование и зарегистрируйтесь в DLD.

Вы можете провести много из этого исследования самостоятельно. Для этого мы создали приложение VILA Properties. Около 900 проектов на этапе строительства с актуальными планами оплаты, калькулятором ROI и сравнением бок о бок. Получите его на iOS или Android.

Инвестиции на этапе строительства в Дубае — это не волшебная машина для зарабатывания денег. Это реальный класс активов с реальными рисками. Но если вы проведете исследование, выберете настоящего застройщика, прочитаете SPA и оставите запас, это все еще один из самых прибыльных рынков недвижимости в мире для терпеливого покупателя.

Удачи вам.

Сравните текущие живые предложения от всех крупных застройщиков Дубая в нашем полном каталоге застройщиков — более 900 проектов на этапе строительства, фильтруемых по застройщику, району, ценовому диапазону и плану оплаты.

Об авторе

Арам Альсаифи — основатель VILA Properties, лицензированного брокера по недвижимости в Дубае (номер регистрации офиса ORN 45990, BRN 55719), расположенного в Бизнес-Бей. Проверьте лицензию в публичном реестре брокеров Департамента земель Дубая. VILA специализируется на инвестициях на этапе строительства для местных и международных покупателей, с более чем 900 активными проектами, планами оплаты и калькулятором ROI на vila.ae и в приложении VILA Properties. Контакт: info@vila.ae или +971 50 570 6356.

Эта статья является редакционным комментарием и анализом рынка, а не рекламой недвижимости или инвестиционным советом. Вся информация о конкретной недвижимости должна быть подтверждена у застройщика и в Департаменте земель Дубая.