Dubai'nin escrow yasası, plan dışı gayrimenkul alıcılarını korumak için tasarlanmış kritik bir bileşendir. Bu çerçeve altında, alıcılar tarafından ödenen fonlar, yalnızca hedeflenen projeye kullanılmasını sağlamak amacıyla özel bir escrow hesabında güvence altına alınır. 2026 itibarıyla Dubai'de 862 aktif proje bulunmaktadır ve ortalama rezervasyon payı %20'dir, bu da bu tür yasal korumaların önemini vurgulamaktadır.
Escrow yasası, geliştiricilerin her proje için ayrı bir banka hesabı tutmalarını ve fonların yalnızca belirli inşaat aşamaları tamamlandığında serbest bırakılmasını sağlamak gibi katı düzenlemelere uymalarını gerektirir. Bu sistem, alıcıları korumanın yanı sıra, pazarda güveni artırarak Dubai'nin dinamik gayrimenkul sektörüne yatırım yapmayı teşvik eder.
Neden Bir Escrow Yasası Vardır
Dubai'de plan dışı bir mülk satın alırken, alıcılar genellikle inşaat başlamadan önce önemli bir miktar ödemektedir. Ortalama rezervasyon payı %20 olduğundan, alıcılar genellikle ortalama fiyatlı bir projede AED 350,000 peşin ödeme yapmaktadır. Bu önemli mali taahhüt, fonların uygun şekilde kullanılmasını sağlamak için yasal korumalara olan ihtiyacı vurgulamaktadır. Escrow yasası, tüm alıcı ödemelerinin özel bir escrow hesabına gitmesini gerektirerek, alıcıları fonlarının potansiyel kötüye kullanımına karşı korumaktadır. Alıcılar, escrow hesabının şartlarını anladıklarından emin olmalı ve ödemelerinin doğru bir şekilde yatırıldığını doğrulamalıdır. ödeme planları kılavuzu bu ödemelerin nasıl yapılandırıldığına dair ek bilgiler sağlayabilir.
2007 Yılına Ait 8 Sayılı Kanun Kısaca
2007 yılına ait 8 sayılı kanun, geliştiricilerin herhangi bir gayrimenkul faaliyetine başlamadan önce Arazi Dairesi'ne kaydolmalarını zorunlu kılar. Her proje için ayrı bir escrow hesabı açmaları gerekmektedir, böylece fonların yalnızca o geliştirme için kullanılması sağlanır. Gerekli izinler olmadan plan dışı birimlerin reklamını yapmak veya satmak yasaktır, bu da alıcıları dolandırıcılık şemalarından korumaktadır. Kanunun 5. Maddesi yazılı izin olmadan reklam yapmayı özellikle yasaklamaktadır. Alıcılar, geliştiricinin gerekli izinlere sahip olduğunu ve projenin Arazi Dairesi'ne kaydedildiğini doğrulamalıdır. Bu genellikle geliştiricinin belgeleri aracılığıyla veya doğrudan Arazi Dairesi ile kontrol edilerek doğrulanabilir.
Paranın Hareketi
Bir escrow hesabındaki fonlar, akredite bir escrow ajanı tarafından yönetilir ve yalnızca inşaat ilerlemesine göre serbest bırakılabilir. Dubai Arazi Dairesi bu süreci denetler, böylece fonların yalnızca ilerleme bir teknik raporla doğrulandıktan sonra dağıtılmasını sağlar. Bu mekanizma, alıcı ödemelerinin gerçek inşaat aşamalarıyla uyumlu olmasını sağlayarak, proje gecikmeleri veya kötü yönetim riskini azaltır. Alıcılar, inşaat aşamaları hakkında güncellemeler talep etmeli ve bunları DLD escrow aktivasyon hizmeti aracılığıyla doğrulamalıdır. Bu şeffaflık, projenin yolunda olduğunu ve fonların uygun şekilde kullanıldığını garanti eder.
%5'lik Retention ve Proje Gecikmeleri
Proje tamamlandığında, escrow hesabının toplam değerinin %5'i, teslimattan sonra ortaya çıkabilecek herhangi bir kusur veya sorun için bir yıl boyunca tutulur. Eğer bir proje gecikirse, escrow ajanı, Arazi Dairesi ile istişare ederek, projeyi tamamlamak veya alıcılara geri ödeme yapmak için adımlar atabilir. Bu retention, geliştiricilerin teslimat sonrası sorunları zamanında ele alması için bir teşvik sağlar. Alıcılar, retention politikasını ve bunun yatırımlarını nasıl etkileyebileceğini sormalıdır. Ayrıca, geliştiricinin önceki projelerdeki geçmişini anlamak da akıllıca olacaktır, bu da geliştiriciler sayfası aracılığıyla incelenebilir.
2008 Yılına Ait 13 Sayılı Kanun ve Oqood
2008 yılına ait 13 sayılı kanun, her plan dışı satışın Geçici Gayrimenkul Kayıt Defteri olarak bilinen Oqood'a kaydedilmesini zorunlu kılar. Kayıtlı olmayan bir satış geçersiz sayılmakta, alıcıları dolandırıcılık işlemlerinden korumaktadır. Bu kayıt, yasal mülkiyetin tesis edilmesi ve alıcının haklarının inşaat süreci boyunca korunmasını sağlamak için önemlidir. Kanunun 3(1). Maddesi bu gerekliliği özetlemektedir. Alıcılar, satın aldıkları mülkün Oqood'a kaydedildiğinden emin olmalı ve geliştiriciden kayıt kanıtı talep etmelidir.
Eğer Alıcı Gecikirse
2020 kuralları uyarınca, eğer bir alıcı ödeme yükümlülüklerini yerine getirmezse, geliştirici Arazi Dairesi'ni bilgilendirmek zorundadır, bu da alıcıya 30 günlük bir bildirim gönderir. Projenin tamamlanma aşamasına bağlı olarak, geliştirici ödenen miktarın bir kısmını tutabilir. %80'den fazla tamamlanmış projeler için, geliştirici birimin değerinin %40'ına kadar tutabilir. %60 ile %80 arasında tamamlanmış projeler için retention aynı kalırken, %60'ın altında olanlar için %25 ile sınırlıdır. 2020 yılına ait 19 sayılı kanun bu senaryolar hakkında ayrıntılı rehberlik sağlamaktadır. Alıcılar, ödeme yükümlülüklerini ve gecikmenin olası sonuçlarını bilmelidir, bu da broker kılavuzu ile daha iyi anlaşılabilir, böylece güvenilir tavsiyelere sahip olurlar.
Eğer Proje İptal Olursa
Proje iptali durumunda, RERA geri ödeme sürecini denetler. Escrow ajanı, iptalden itibaren 14 gün içinde tüm fonları alıcılara geri ödemekle yükümlüdür. Eğer escrow hesabı yetersizse, geliştirici 60 gün içinde açığı kapatmak zorundadır. Bu süreç, alıcıların proje başarısızlıkları nedeniyle mali kayıplara uğramamasını sağlar. 2010 yılına ait 6 sayılı İcra Komitesi Kararı bu prosedürleri özetlemektedir. Alıcılar, projenin durumu hakkında bilgi sahibi olmalı ve bir iptal durumunda hızlı hareket etmeye hazır olmalıdır, geliştirici ve RERA ile tüm belgeleri ve iletişimi saklamalıdır.
Herhangi Bir Projeyi Kendiniz Nasıl Kontrol Edersiniz
Alıcılar, Dubai REST uygulamasını kullanarak bir projenin durumunu doğrulayabilir, bu uygulama escrow hesap numarası, tamamlanma yüzdesi ve geliştirici durumu gibi detaylar sağlar. Bu şeffaflık, alıcıların bilinçli kararlar vermesine olanak tanır ve yatırımlarının meşru projelere yapıldığından emin olurlar. Sitemizdeki pazar verileri sayfası, mevcut projeler ve durumları hakkında ek bilgiler sunmaktadır. Alıcılar, yatırımlarının ilerlemesi hakkında güncel kalmak için bu kaynakları düzenli olarak kontrol etmelidir.
Bu, Bir Alıcı İçin Ne Anlama Geliyor
- Bir alıcı, teslimat sonrası ödeme planına sahip bir projeyi düşünüyorsa, escrow yasası fonların uygun şekilde kullanılmasını sağlar, proje gecikmesi riskini azaltır.
- Eğer bir alıcı gecikirse, yasa geliştiricinin tutabileceği miktar için net bir çerçeve sağlar, bazı mali koruma sunar.
- Bir proje iptali durumunda, alıcılara belirli zaman dilimleri içinde geri ödeme yapılacağı garantisi verilir, yatırımlarını korur.
SSS
Bir proje gecikirse ne olur?
Eğer bir proje gecikirse, escrow ajanı, Arazi Dairesi ile istişare ederek projeyi tamamlamak veya alıcılara geri ödeme yapmak için önlemler alabilir. %5'lik retention, teslimat sonrası sorunları ele almak için de hizmet eder. Alıcılar, gecikmenin nedenlerini ve önerilen çözümleri anlamak için geliştirici ve Arazi Dairesi ile iletişim kurmalıdır.
Ödemelerde gecikme olursa paramı geri alabilir miyim?
Eğer ödemelerde gecikme yaşarsanız, geliştirici projenin tamamlanma aşamasına bağlı olarak fonların bir kısmını tutabilir. Tutulan miktar, projenin ne kadarının tamamlandığına bağlı olarak %25 ile %40 arasında değişmektedir. Alıcılar, haklarını ve seçeneklerini anlamak için brokerlarıyla olası gecikme senaryolarını tartışmalıdır.
Bir projenin escrow hesabını nasıl doğrulayabilirim?
Bir projenin escrow hesabını, projenin durumu hakkında detaylı bilgi sağlayan Dubai REST uygulamasını kullanarak doğrulayabilirsiniz, bu uygulama escrow hesap numarası ve tamamlanma yüzdesi gibi bilgileri içerir. Düzenli kontroller, yatırımınızın güvenli ve yolunda olduğundan emin olmanıza yardımcı olabilir.
VILA Properties, yerel ve uluslararası alıcılar için Dubai plan dışı gayrimenkul alanında uzmanlaşmış, RERA'ya kayıtlı bir aracılık şirketidir (ORN 45990, BRN 55719), 1,000'den fazla aktif proje, ödeme planları ve ROI hesaplayıcısı ile vila.ae ve VILA Properties uygulaması üzerinden hizmet vermektedir. info@vila.ae veya +971 50 570 6356 ile iletişime geçin.
Bu makale, editoryal yorum ve piyasa analizi niteliğindedir, bir gayrimenkul reklamı veya yatırım tavsiyesi değildir. Tüm özel gayrimenkul bilgileri geliştirici ve Dubai Arazi Dairesi ile doğrulanmalıdır.
