Dubai'da ön satışta bir gayrimenkul rezervasyonu yapmadan önce, güvenli bir yatırım sağlamak için birkaç önemli unsuru doğrulamak gereklidir. Geliştiricinin kaydını ve projenin emanet hesabını kontrol ederek başlayın. İlanın geçerli bir izne sahip olduğundan ve aracının kayıtlı olduğundan emin olun. Ödeme planını ve sözleşme maddelerini anlamak da önemlidir.
Dubai yasaları, geliştiricilerin Dubai Tapu Dairesi (DLD) ile kayıtlı olmalarını ve ön satışta gayrimenkul satışı yapmadan önce bir emanet hesabı açmalarını zorunlu kılar. Bu, alıcıların fonlarının korunmasını sağlar. İlanların DLD'den izin alması gerekmekte ve aracılar RERA ile kayıtlı olmalıdır. Bu adımlar, alıcıları korumak ve piyasa bütünlüğünü sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Neden Bir Kontrol Listesi: Hukuki Gereklilikler
Dubai'deki hukuki çerçeve, geliştiricilerin DLD'nin Gayrimenkul Geliştiricileri Kaydı'na (2007 Tarihli Kanun No. 8, Madde 4) kaydedilmesini gerektirir. Ayrıca, herhangi bir ön satış gerçekleşmeden önce bir emanet hesabı açılmalıdır (2007 Tarihli Kanun No. 8, Madde 6). Bu önlemler, fonların yalnızca belirli proje için kullanılmasını sağlar. Ayrıca, ön satış gayrimenkul ilanlarının DLD'den yazılı izin alması gerekmektedir (2007 Tarihli Kanun No. 8, Madde 5). Bu hukuki gereklilikler, alıcıları korumak ve gayrimenkul pazarında şeffaflığı sağlamak amacıyla uygulanmaktadır.
Adım 1: Geliştiriciyi ve Projeyi Doğrulayın
Geliştiriciyi ve proje detaylarını doğrulamak için Dubai Tapu Dairesi'nin web sitesini veya Dubai REST uygulamasını kullanın. Uygulama, tamamlama yüzdesi, gerçek site fotoğrafları, emanet hesap numarası ve ödenecek miktarlar gibi bilgileri sağlar (Dubai REST). Geliştiricinin DLD'nin Lisanslı Geliştiriciler listesinde (Lisanslı Geliştiriciler listesi) yer aldığından emin olun. Bu kontroller, geliştiricinin meşruiyetini ve projenin ilerlemesini doğrular. Ayrıca, piyasa oyuncuları hakkında daha geniş bir anlayış için geliştiriciler sayfamıza göz atabilirsiniz. Bu adım, geliştiricinin iyi bir geçmişe sahip olduğunu ve projenin planlandığı gibi ilerlediğini sağlamak için önemlidir. Projenin ilerlemesi ve olası gecikmeler hakkında güncel bilgiler talep etmek de tavsiye edilir.
Adım 2: İlanı Kontrol Edin
Her ön satış gayrimenkul ilanı, bir Trakheesi izin numarası ve izinle bağlantılı bir QR kodu göstermelidir (RERA Sirküleri 02-2025). İlan ayrıca geliştiricinin adını, proje adını, proje numarasını, proje konumunu ve emanet hesap numarasını içermelidir (RERA Sirküleri 2-2022). Bu bilgiler, ilanının doğruluğunu ve projenin düzenlemelere uygunluğunu doğrulamaya yardımcı olur. Belirli mali kısıtlamalarla projeleri düşünüyorsanız, 1M AED altındaki projeleri incelemek isteyebilirsiniz. Tüm detayların geliştirici ve DLD tarafından sağlanan bilgilerle eşleştiğinden emin olun. Herhangi bir tutarsızlık varsa, geliştiriciden veya aracından açıklama talep etmek akıllıca olacaktır.
Adım 3: Aracıyı Doğrulayın
Aracının RERA ile kayıtlı olduğunu doğrulamak için DLD'nin lisanslı aracılar listelerinde ORN (Ofis Kayıt Numarası) ve BRN (Aracı Kayıt Numarası) kontrol edin (Lisanslı Gayrimenkul Aracıları listesi). Kayıtlı bir aracı, meşru ve yetkilendirilmiş bir kuruluşla işlem yaptığınızı garanti eder. Daha fazla rehberlik için, aracı kılavuzumuzu okumayı düşünebilirsiniz. Bu adım, olası dolandırıcılık veya yanlış beyanlardan kaçınmak için önemlidir. Aracıdan belirli geliştirici ve proje ile ilgili deneyimlerini sorun ve mümkünse önceki müşterilerden referans isteyin.
Adım 4: Ödeme Planını Gözden Geçirin
Ödeme planı yapısını anlayın. En yaygın ödeme dağılımı, rezervasyon sırasında %20, inşaat sırasında %40 ve teslimatta %40'tır ve ortalama peşinat %20'dir (ödeme planları kılavuzu). Projelerin yaklaşık %18'i, teslimattan sonra ödeme planı sunmaktadır ve tipik teslimat sonrası kısmı fiyatın %40'ıdır. Bu detayları bilmek, ödeme koşullarının makul olup olmadığını değerlendirmenize yardımcı olur. Daha özelleştirilmiş finansal planlama için %10 peşinat projelerini görebilirsiniz. Ödeme planının esnekliğini geliştirici ile tartışın ve geç ödemeler veya takvimdeki değişiklikler için herhangi bir ceza olup olmadığını sorun.
Adım 5: Ana Sözleşme Maddeleri
Satış sözleşmesini gözden geçirirken, belirli maddelere dikkat edin. Alan maddesinin net olduğundan, tamamlama güncellemelerinin sağlandığından ve temerrüt ve geri ödeme kurallarının belirtildiğinden emin olun. Geliştirici, DLD tarafından onaylanan ücretlerin ötesinde ücret talep edemez (2010 Tarihli Karar 6, Madde 8). Bu maddeler, yatırımınızı korur ve alıcı olarak haklarınızı belirler. İmza atmadan önce belirsiz terimleri hukuki danışmanınızla tartışmayı unutmayın. Projenin kapsamı veya spesifikasyonlarındaki olası değişiklikler hakkında bilgi almak da akıllıca olacaktır.
Adım 6: Oqood Kaydı
Satış, satış ve satın alma sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 90 gün içinde geçici kayıtta (Oqood) kaydedilmelidir (Oqood kaydı). Ücret, satıcıdan %2 ve alıcıdan %2, ayrıca bilgi ve yenilik ücretleri için 20 AED'dir. Zamanında kayıt, haklarınızı korur ve sözleşmenin geçerliliğini sağlar. Bu kayıt, mülkiyet haklarınızı resmileştirir ve anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur. Kaydın onayını aldığınızdan emin olun ve ilgili tüm belgeleri güvenli bir şekilde saklayın.
Adım 7: Rezervasyondan Sonra
Rezervasyondan sonra, RERA onaylı Hizmet Ücretleri Endeksi aracılığıyla kontrol edilebilecek hizmet ücretlerini göz önünde bulundurun (bölgeye göre hizmet ücretleri). Ön satış biriminin yeniden satışı, geliştiriciden bir İtiraz Olmaması Sertifikası gerektirir. Teslimatta, kusurları kontrol edin, çünkü geliştirici, kurulumlar için bir yıl ve yapısal kusurlar için on yıl sorumludur (2019 Tarihli Kanun No. 6, Madde 40). Emanet acentesi, kusurlar garantisi olarak emanet hesabının %5'ini tutar. Bu rezervasyon sonrası adımları anlamak, bir mülk sahibi olarak gelecekteki sorumluluklara hazırlıklı olmanızı sağlar. Tüm yönlerin kapsandığından emin olmak için teslimat süreci için bir kontrol listesi tutmak tavsiye edilir.
Bu, Bir Alıcı İçin Ne Anlama Geliyor
- Tüm hukuki kayıtları ve izinleri satın alma taahhüdünde bulunmadan önce doğrulayın.
- Ödeme koşullarını anlayın ve piyasa standartlarıyla uyumlu olduğundan emin olun.
- Rezervasyondan sonra hizmet ücretlerini ve potansiyel yeniden satış koşullarını kontrol edin.
SSS
Eğer bir geliştirici satışı kaydetmezse ne olur?
Bir geliştirici, satışı 90 günlük süre içinde kaydetmezse, alıcı doğrudan DLD'nin Gayrimenkul Kayıt Güvencesi bölümüne başvurarak kaydı zorlayabilir (DLD SSS).
Bir geliştirici, DLD tarafından onaylanan ücretlerin ötesinde ücret talep edebilir mi?
Hayır, geliştiriciler, birim devri için DLD tarafından onaylanan ücretlerin ötesinde herhangi bir ücret talep edemez (2010 Tarihli Karar 6, Madde 8). Ek ücretler resmi olarak onaylanmalıdır.
Emanet hesabının amacı nedir?
Emanet hesabı, alıcılar tarafından ödenen fonların yalnızca projenin inşası için kullanılmasını sağlar, alıcının yatırımını korur (2007 Tarihli Kanun No. 8, Madde 6). Bu, ön satış işlemlerinde kritik bir güvence sağlar.
VILA Properties, yerel ve uluslararası alıcılar için Dubai ön satışında uzmanlaşmış, RERA'ya kayıtlı bir aracılık şirketidir (ORN 45990, BRN 55719) ve vila.ae adresinde ve VILA Properties uygulamasında 1,000'den fazla aktif proje, ödeme planları ve ROI hesaplayıcısı sunmaktadır. İletişim: info@vila.ae veya +971 50 570 6356.
Bu makale, gayrimenkul reklamı veya yatırım tavsiyesi değil, editoryal yorum ve piyasa analizidir. Tüm özel gayrimenkul bilgileri, geliştirici ve Dubai Tapu Dairesi ile doğrulanmalıdır.
