Los extranjeros interesados en comprar propiedad sobre plano en Dubái pueden hacerlo en áreas de propiedad plena designadas. Estas áreas, listadas por primera vez en 2006 y ampliadas con el tiempo, permiten la propiedad total sin límites de tiempo. Los no residentes no necesitan una visa de los EAU para este proceso, y un pasaporte válido es suficiente para el registro, lo que lo hace accesible para compradores internacionales.
El proceso desde la reserva hasta la recepción de la escritura implica varios pasos, incluyendo la reserva, la firma de un Acuerdo de Compra y Venta (SPA), y el registro de la venta con el Departamento de Tierras de Dubái (DLD). Los compradores deben estar al tanto de las tarifas involucradas, como la tarifa de registro del DLD del 4 por ciento, que generalmente se transfiere completamente al comprador en contratos sobre plano.
¿Puedo comprar sin residencia en los EAU?
Sí. Los no residentes pueden comprar en áreas de propiedad plena designadas. El registro del DLD requiere un pasaporte válido.
Quién puede comprar sobre plano en Dubái: extranjeros, no residentes y las áreas de propiedad plena
Los extranjeros solo pueden poseer propiedades en Dubái en áreas de propiedad plena designadas. Estas áreas incluyen Dubai Marina, Palm Jumeirah y otras listadas en la Regulación No. 3 de 2006. La ley permite la propiedad plena o arrendamiento de hasta 99 años en estas áreas (Propiedad plena en áreas designadas). Sin embargo, los ciudadanos emiratíes y del CCG pueden comprar propiedades en cualquier lugar de Dubái.
Lo que necesitas como no residente: pasaporte y SPA
Los extranjeros no residentes no requieren una visa de los EAU para adquirir propiedades sobre plano. Un pasaporte válido es suficiente para fines de registro (Pasaporte aceptado para no residentes). El Acuerdo de Compra y Venta (SPA) es el documento principal necesario para la transacción, y el promotor registra la venta con el DLD. Al prepararte para comprar, asegúrate de que tu pasaporte esté válido y listo para su presentación. También es prudente revisar el SPA cuidadosamente, posiblemente con asistencia legal, para entender todos los términos y condiciones antes de firmar.
Cómo comprar, paso a paso
- Elige tu proyecto: selecciona un proyecto sobre plano en un área de propiedad plena designada, donde los ciudadanos extranjeros pueden poseer propiedades directamente.
- Paga el importe de reserva: asegura tu unidad con el importe de reserva establecido por el promotor.
- Firma el formulario de reserva: esto confirma tu unidad, precio y plan de pago.
- Paga el anticipo y la tarifa del DLD: liquida el anticipo junto con la tarifa de registro del Departamento de Tierras de Dubái.
- Firma el Acuerdo de Compra y Venta (SPA): el contrato principal entre tú y el promotor.
- Ejecución del SPA: el promotor contrfirma y ejecuta el SPA.
- Registro de Oqood: el promotor registra tu compra con el DLD dentro de 90 días.
- Paga tus cuotas: realiza cada pago según lo programado en la cuenta de depósito oficial del proyecto.
- Entrega y escritura: una vez que el proyecto esté completo, recibe tus llaves y tu escritura.
Cómo el depósito protege tus cuotas
En Dubái, todos los pagos por propiedades sobre plano deben ir a la cuenta de depósito del proyecto, que es mantenida por un banco aprobado por el DLD. Esta cuenta asegura que los fondos se liberen al promotor solo a medida que se verifiquen los hitos de construcción por el ingeniero del banco (Liberados por etapa de construcción verificada). Además, se retiene el 5 por ciento de la cuenta de depósito durante un año después de que las unidades estén registradas a nombre de los compradores para cubrir cualquier defecto (5% retenido durante 1 año después de la finalización). Los compradores deben verificar los detalles de la cuenta de depósito con el promotor y asegurarse de que todos los pagos se realicen a la cuenta correcta. Comprender el proceso de depósito proporciona tranquilidad de que tu inversión está segura y que los fondos se utilizan adecuadamente.
Cada tarifa y cuándo la pagas: tarifa del DLD del 4 por ciento, Oqood, tarifas de conocimiento e innovación, fiduciario, hipoteca, corredor
Al comprar sobre plano, se involucran varias tarifas. La tarifa de registro del DLD es del 4 por ciento del valor de venta, que generalmente se transfiere completamente al comprador en la mayoría de los contratos, aunque legalmente se comparte a menos que se acuerde lo contrario (4% del valor del contrato de venta). El registro de Oqood incurre en una tarifa del 2 por ciento tanto para el comprador como para el vendedor, además de AED 10 cada uno por tarifas de conocimiento e innovación, y una tarifa de registro del promotor de AED 1,000. El registro de hipoteca cuesta el 0,25 por ciento del monto del préstamo, con tarifas adicionales de fiduciario. Las comisiones de los corredores son por acuerdo, siendo el 2 por ciento una práctica común. Los compradores deben presupuestar para estas tarifas y confirmar los montos exactos con su corredor o promotor. Comprender el momento de estos pagos es importante para evitar retrasos en el proceso de registro.
| Tarifa | Monto | Momento |
|---|---|---|
| Registro del DLD | 4% del valor de venta | Al registro |
| Oqood | 2% vendedor, 2% comprador + tarifas | Dentro de 90 días del SPA |
| Registro de Hipoteca | 0.25% del monto del préstamo | Al registro de la hipoteca |
| Comisión del Corredor | Por acuerdo | Después del registro |
Vender antes de la entrega: lo que permite la ley y lo que requieren los promotores
Re-vender una propiedad sobre plano antes de la entrega está legalmente permitido con un Certificado de No Objeción (NOC) del promotor (La reventa antes de la entrega es legal). Sin embargo, los promotores a menudo imponen condiciones, como requerir que se pague un cierto porcentaje de la propiedad antes de otorgar el NOC. Los detalles de estos requisitos pueden variar, por lo que es importante confirmar con el promotor. Las tarifas para el NOC se limitan a los costos administrativos aprobados por el DLD. Los compradores deben preguntar sobre estas condiciones al principio del proceso de compra para evitar sorpresas si deciden vender antes de la entrega.
Comprar desde el extranjero
Los Tribunales de Dubái pueden notarizar un poder notarial por videollamada (Resolución 137/2022). La venta totalmente digital del DLD necesita una identificación de los EAU. Si puedes firmar electrónicamente el SPA depende del promotor.
Hipotecas
Las reglas del Banco Central de los EAU limitan los préstamos sobre plano al 50% del valor de la propiedad para todos los compradores (Circular 31/2013). La aprobación del prestamista varía.
Visas
Las reglas de residencia requieren una propiedad completada, por lo que una unidad sobre plano puede no calificar antes de la entrega. No hacemos promesas de visa.
Reglas del país de origen
Para reglas fiscales y legales en tu país de origen, consulta con tu asesor en el país de origen.
Cómo se ve el mercado ahora: precios y planes de pago en el registro en vivo
El registro de VILA rastrea más de 1,000 proyectos sobre plano en vivo de más de 230 promotores, con el precio de entrada, la división de pagos y la fecha de entrega de cada uno, actualizados a partir de las propias listas de precios de los promotores. Explora las listas en vivo: proyectos por debajo de AED 1M, proyectos con un anticipo del 10 por ciento y proyectos con plan de pago post-entrega, o lee las cifras actuales en la página de datos del mercado en vivo. Los compradores deben ver estas opciones para encontrar un proyecto que se ajuste a su plan financiero y cronograma.
Lo que esto significa para un comprador
- Inversores primerizos: Con una amplia gama de proyectos disponibles por debajo de AED 1 millón, los inversores primerizos tienen puntos de entrada asequibles en el mercado.
- Opciones de pago flexibles: Los compradores pueden aprovechar planes de pago flexibles, con muchos proyectos que ofrecen depósitos iniciales bajos y planes de pago post-entrega.
FAQ
¿Qué sucede si incumplo un pago sobre plano?
Bajo la ley original de 2008, si un comprador incumple, el promotor puede cancelar el contrato después de un aviso de 30 días y reembolsar al comprador, deduciendo hasta el 30 por ciento del monto pagado. Consulta la legislación actual para cualquier enmienda. Los compradores deben ser conscientes de sus obligaciones y mantener comunicación con el promotor para abordar cualquier dificultad financiera de inmediato.
VILA Properties · ORN 45990 · BRN 55719
VILA Properties es una agencia con licencia RERA (ORN 45990, BRN 55719) especializada en propiedades sobre plano en Dubái para compradores locales e internacionales, con más de 1,000 proyectos, planes de pago y una calculadora de ROI en vila.ae y en la aplicación de VILA Properties. Contacta a info@vila.ae o +971 50 570 6356.
Este artículo es un comentario editorial y análisis de mercado, no un anuncio de propiedad o consejo de inversión. Toda información específica sobre propiedades debe ser verificada con el promotor y el Departamento de Tierras de Dubái.
