Перед бронированием недвижимости на стадии строительства в Дубае важно проверить несколько ключевых аспектов, чтобы обеспечить безопасные инвестиции. Начните с проверки регистрации застройщика и эскроу-счета проекта. Подтвердите, что реклама имеет действующий разрешение и что брокер зарегистрирован. Понимание плана платежей и условий контракта также имеет значение.
Закон Дубая требует, чтобы застройщики регистрировались в Департаменте земель Дубая (DLD) и открывали эскроу-счет перед продажей недвижимости на стадии строительства. Это гарантирует защиту средств покупателей. Рекламные материалы должны иметь разрешение от DLD, а брокеры должны быть зарегистрированы в RERA. Эти шаги направлены на защиту покупателей и поддержание целостности рынка.
Почему важен контрольный список: юридические требования
Юридическая основа в Дубае требует, чтобы застройщики были внесены в Реестр застройщиков недвижимости DLD (Закон № 8 от 2007 года, Статья 4). Кроме того, эскроу-счет должен быть открыт до начала любых продаж на стадии строительства (Закон № 8 от 2007 года, Статья 6). Эти меры обеспечивают использование средств только для конкретного проекта. Более того, любая реклама недвижимости на стадии строительства требует письменного разрешения от DLD (Закон № 8 от 2007 года, Статья 5). Эти юридические требования созданы для защиты покупателей и обеспечения прозрачности на рынке недвижимости.
Шаг 1: Проверьте застройщика и проект
Используйте сайт Департамента земель Дубая или приложение Dubai REST для проверки данных о застройщике и проекте. Приложение предоставляет информацию, такую как процент завершения, реальные фотографии сайта, номер эскроу-счета и сроки платежей (Dubai REST). Убедитесь, что застройщик внесен в список лицензированных застройщиков DLD (Список лицензированных застройщиков). Эти проверки подтверждают легитимность застройщика и прогресс проекта. Кроме того, вы можете ознакомиться с нашей страницей застройщиков для более широкого понимания игроков на рынке. Этот шаг важен для того, чтобы убедиться, что у застройщика хорошая репутация и проект движется вперед согласно плану. Рекомендуется запрашивать последние обновления о ходе проекта и возможных задержках.
Шаг 2: Проверьте рекламу
Каждая реклама недвижимости на стадии строительства должна содержать номер разрешения Trakheesi и QR-код, связанный с разрешением (Циркуляр RERA 02-2025). Реклама также должна включать имя застройщика, название проекта, номер проекта, местоположение проекта и номер эскроу-счета (Циркуляр RERA 2-2022). Эта информация помогает проверить подлинность рекламы и соответствие проекта нормативным требованиям. Если вы рассматриваете проекты с определенными финансовыми ограничениями, вам может быть интересно рассмотреть варианты, такие как проекты стоимостью до 1 миллиона AED. Убедитесь, что все детали совпадают с информацией, предоставленной застройщиком и DLD. Если что-то кажется несоответствующим, разумно запросить разъяснения у застройщика или брокера.
Шаг 3: Проверьте брокера
Проверьте, что брокер зарегистрирован в RERA, проверив его ORN (номер регистрации офиса) и BRN (номер регистрации брокера) в списках лицензированных брокеров DLD (Список лицензированных брокеров недвижимости). Зарегистрированный брокер гарантирует, что вы имеете дело с легитимным и уполномоченным лицом. Для получения дополнительной информации рассмотрите возможность прочитать наш гид по брокерам. Этот шаг важен для избежания потенциального мошенничества или искажения информации. Спросите у брокера о его опыте работы с конкретным застройщиком и проектом, и, если возможно, запросите рекомендации от предыдущих клиентов.
Шаг 4: Проверьте план платежей
Поймите структуру плана платежей. Наиболее распространенное распределение платежей составляет 20% при бронировании, 40% во время строительства и 40% при передаче, со средней первоначальной выплатой в 20% (гид по планам платежей). Примерно 18% проектов предлагают план платежей после передачи, при этом типичная часть после передачи составляет 40% от цены. Знание этих деталей помогает вам оценить, являются ли условия платежей разумными. Вы можете увидеть конкретные варианты, такие как проекты с первоначальным взносом 10 процентов для более индивидуального финансового планирования. Обсудите гибкость плана платежей с застройщиком и уточните, есть ли штрафы за просрочку платежей или изменения в графике.
Шаг 5: Основные условия контракта
При рассмотрении договора купли-продажи обратите внимание на конкретные условия. Убедитесь, что условие о площади четко указано, обновления о завершении предоставляются, а правила по умолчанию и возврату описаны. Застройщик не может взимать сборы, превышающие те, что одобрены DLD (Решение 6 от 2010 года, Статья 8). Эти условия защищают ваши инвестиции и определяют ваши права как покупателя. Обязательно обсудите любые неясные условия с вашим юридическим консультантом перед подписанием. Также разумно спросить о любых потенциальных изменениях в объеме или спецификациях проекта и о том, как они будут вам сообщены.
Шаг 6: Регистрация Oqood
Продажа должна быть зарегистрирована в предварительном реестре (Oqood) в течение 90 дней с момента подписания договора купли-продажи (регистрация Oqood). Сбор составляет 2% от продавца и 2% от покупателя, плюс 20 AED за сборы на знания и инновации. Своевременная регистрация защищает ваши права и обеспечивает действительность контракта. Эта регистрация важна, так как она формализует ваши права собственности и помогает предотвратить споры. Убедитесь, что вы получили подтверждение регистрации и храните все сопутствующие документы в безопасности.
Шаг 7: После бронирования
После бронирования рассмотрите сборы за услуги, которые можно проверить через индекс сборов за услуги, одобренный RERA (сборы за услуги по районам). Перепродажа единицы на стадии строительства требует получения сертификата о несогласии от застройщика. При передаче проверьте наличие дефектов, так как застройщик несет ответственность за установки в течение одного года и за структурные дефекты в течение десяти лет (Закон № 6 от 2019 года, Статья 40). Эскроу-агент удерживает 5% от эскроу-счета в качестве гарантии от дефектов. Понимание этих шагов после бронирования гарантирует, что вы готовы к будущим обязанностям как собственник недвижимости. Рекомендуется составить контрольный список для процесса передачи, чтобы убедиться, что все аспекты учтены.
Что это означает для покупателя
- Проверьте все юридические регистрации и разрешения перед тем, как принимать решение о покупке.
- Поймите условия платежей и убедитесь, что они соответствуют рыночным стандартам.
- Проверьте сборы за услуги и потенциальные условия перепродажи после бронирования.
Часто задаваемые вопросы
Что произойдет, если застройщик не зарегистрирует продажу?
Если застройщик не зарегистрирует продажу в течение 90 дней, покупатель может обратиться напрямую в раздел обеспечения регистрации недвижимости DLD для принуждения к регистрации (Часто задаваемые вопросы DLD).
Может ли застройщик взимать сборы, превышающие те, что одобрены DLD?
Нет, застройщики не могут взимать сборы, превышающие те, что одобрены DLD за распоряжение единицами (Решение 6 от 2010 года, Статья 8). Любые дополнительные сборы должны быть официально санкционированы.
Какова цель эскроу-счета?
Эскроу-счет гарантирует, что средства, выплаченные покупателями, используются исключительно для строительства проекта, защищая инвестиции покупателя (Закон № 8 от 2007 года, Статья 6). Это критическая мера безопасности в сделках на стадии строительства.
VILA Properties является брокером, зарегистрированным в RERA (ORN 45990, BRN 55719), специализирующимся на недвижимости на стадии строительства в Дубае для местных и международных покупателей, с более чем 1 000 действующих проектов, планами платежей и калькулятором ROI на vila.ae и в приложении VILA Properties. Контакт: info@vila.ae или +971 50 570 6356.
Эта статья является редакционным комментарием и рыночным анализом, а не рекламой недвижимости или инвестиционным советом. Вся конкретная информация о недвижимости должна быть проверена у застройщика и в Департаменте земель Дубая.
